اقدامات الزامی قبل از تخریب ساختمان؛ چک‌لیست مجری و ناظر
پیش از شروع تخریب چه اقداماتی الزامی است؟ چک‌لیست مجوز، قطع انشعابات، اطلاع‌رسانی به همسایه و پایدارسازی بنای مجاور بر پایه مبحث دوازدهم مقررات ملی.
تخریب بنای قدیمی در نگاه اول ساده‌ترین مرحله‌ی نوسازی به نظر می‌رسد، اما در عمل پرحادثه‌ترین آن‌هاست. بخش بزرگی از خسارت‌های جانی و دعاوی حقوقی این مرحله نه هنگام کار بیل مکانیکی، بلکه در روزهای پیش از آن شکل می‌گیرد؛ جایی که مجوز کامل نشده، انشعاب گاز قطع نشده یا کسی پایداری دیوار مشترک را بررسی نکرده است. این مقاله فهرست اقدامات الزامی قبل از تخریب ساختمان را بر پایه‌ی متن فصل هشتم مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان و فصل پنجم آیین‌نامه حفاظتی کارگاه‌های ساختمانی مرور می‌کند.
پاسخ کوتاه. پیش از هر ضربه‌ای به بنا باید مجوز مرجع صدور پروانه اخذ شود، برنامه‌ی مکتوب تخریب و دفع نخاله تهیه گردد، جریان آب و برق و گاز با اطلاع و همکاری سازمان‌های ذی‌ربط قطع شود، شروع عملیات دست‌کم یک هفته زودتر به ساکنان بناهای مجاور اطلاع داده شود، چاه‌های موجود ایمن‌سازی و شیشه‌ها جدا شوند و اثر تخریب بر پایداری سازه‌های همجوار توسط شخص دارای صلاحیت بررسی شود.
کدام مرجع، اقدامات پیش از تخریب را الزامی می‌کند؟
دو سند مبنا، نه یکی. الزامات ایمنی تخریب در ایران عمدتاً از دو سند می‌آید: فصل هشتم مبحث دوازدهم مقررات ملی ساختمان با عنوان «تخریب و برچیدن ساختمان»، و فصل پنجم آیین‌نامه حفاظتی کارگاه‌های ساختمانی مصوب شورای عالی حفاظت فنی. این دو در بیشتر بندهای عددی یکدیگر را تأیید می‌کنند و همین هم‌پوشانی، مبنای محکمی برای استناد در صورت‌جلسه‌ی کارگاهی است.
ویرایش را در متن ذکر کنید. مبحث دوازدهم در ویرایش پنجم با عنوان تازه‌ی «ایمنی، بهداشت کار و محیط زیست در حین اجرا» منتشر شده است. در هر نامه یا صورت‌جلسه‌ای که به بند استناد می‌کنید، شماره‌ی بند و ویرایش را با هم بنویسید؛ استناد بدون ویرایش، در اختلافات بعدی به‌راحتی قابل رد کردن است.
گام اول: مجوز و برنامه‌ی مکتوب تخریب
مجوز، پیش‌نیاز هر اقدام دیگری است. بند ۱۲-۸-۱-۲ مجری را موظف می‌کند پیش از شروع عملیات، مجوزهای لازم را از مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان اخذ کند.
برنامه‌ی تخریب یک سند است، نه یک تصمیم شفاهی. همان بند، تهیه‌ی برنامه‌ای شامل روش تخریب و برچیدن، روش دفع نخاله‌ها و زمان‌بندی عملیات را الزامی می‌داند. تجربه‌ی کارگاهی نشان می‌دهد پروژه‌هایی که این برنامه را مکتوب می‌کنند، در مرحله‌ی خاکبرداری با غافلگیری کمتری روبه‌رو می‌شوند.
درباره‌ی مهلت اعتبار پروانه محتاط باشید. منابع اینترنتی اعداد متفاوتی برای اعتبار پروانه‌ی تخریب و نوسازی گزارش می‌کنند و این اختلاف قابل توجه است؛ ضوابط تمدید نیز تابع مصوبات هر شهرداری است. بنابراین به‌جای اتکا به عدد رایج در وب، مهلت مندرج در متن پروانه‌ی خودتان و پاسخ کتبی شهرداری محل را ملاک قرار دهید.
گام دوم: قطع انشعابات و اطلاع‌رسانی به مجاوران
قطع انشعاب باید با نظارت سازمان مربوطه باشد. بند ۱۲-۸-۱-۲ و ماده ۱۹۳ آیین‌نامه حفاظتی هر دو تصریح می‌کنند که جریان آب، برق، گاز و سرویس‌های مشابه باید با اطلاع و همکاری سازمان‌های ذی‌ربط قطع شود؛ نه توسط پیمانکار و نه به‌صورت موقت و خودسرانه. شرط مهم دیگر این است که راه دسترسی به شیر آتش‌نشانی همچنان محفوظ بماند.
یک هفته اطلاع‌رسانی، الزام است نه ادب حرفه‌ای. طبق مبحث دوازدهم، زمان قطع سرویس‌ها و شروع عملیات تخریب باید حداقل یک هفته قبل به اطلاع ساکنان ساختمان‌های مجاور برسد. تنها استثنا زمانی است که تأخیر در تخریب، ایمنی را به خطر بیندازد و این ضرورت پیشاپیش به تأیید مرجع صدور پروانه رسیده باشد.
اطلاع‌رسانی را مستند کنید. اعلام شفاهی به سرایدار، در پرونده‌ی حقوقی ارزشی ندارد. توزیع اعلامیه با تاریخ، نصب در ورودی مجتمع مجاور و ثبت آن در صورت‌جلسه‌ی کارگاهی، همان کاری است که در صورت بروز اختلاف از شما دفاع می‌کند. اگر می‌خواهید بدانید مرز مسئولیت مالک و مجری در حوادث کارگاهی کجاست، تفکیک مسئولیت مالک در حادثه‌ی کارگر این موضوع را جداگانه بررسی کرده است.
گام سوم: بررسی پایداری بناهای همجوار
پایداری همسایه، وظیفه‌ی شخص دارای صلاحیت است. مبحث دوازدهم اثر ناشی از تخریب بر پایداری سازه‌های همجوار را موضوعی می‌داند که باید توسط شخص دارای صلاحیت بررسی و برای آن تدابیر لازم اتخاذ شود. این یعنی امضای یک مهندس، نه اطمینان شفاهی سرکارگر.
دیوار حائل خاک را تا قبل از سازه نگهبان دست نزنید. بند ۱۲-۸-۳-۴ تخریب دیوارهای ساخته‌شده برای نگهداری خاک زمین یا ساختمان مجاور را منوط به اجرای سازه نگهبان می‌کند و ماده ۲۱۹ آیین‌نامه حفاظتی نیز همین را با قید «شمع و سپر» تکرار می‌کند. برداشتن این دیوار پیش از پایدارسازی، رایج‌ترین سناریوی ریزش خاک به سمت ملک مجاور است.
بنای آسیب‌دیده قبل از تخریب باید مهار شود. در ساختمان‌هایی که بر اثر فرسودگی، سیل، آتش‌سوزی یا زلزله آسیب دیده‌اند، دیوارها، پایه‌ها و ستون‌ها باید پیش از برچیدن و زیر نظر شخص دارای صلاحیت مهار و شمع‌بندی شوند تا از ریزش ناگهانی جلوگیری شود.
گام چهارم: آماده‌سازی فیزیکی بنا
چاه‌ها و برق‌گیر. بررسی و ایمن‌سازی محل چاه‌های موجود، و جدا کردن برق‌گیر ساختمان و در صورت لزوم نصب مجدد آن در نزدیک‌ترین فاصله، هر دو در فهرست اقدام‌های پیش از شروع آمده‌اند.
شیشه‌ها را پیش از شروع بردارید. مبحث دوازدهم و ماده ۱۹۷ آیین‌نامه حفاظتی هر دو الزام می‌کنند که تمام شیشه‌های درها و پنجره‌ها پیش از آغاز عملیات از محل نصب جدا و در مکان مناسبی انبار شود.
ضوابط عددی که ناظر در بازدید اول کنترل می‌کند
این اعداد در هر دو سند تکرار شده‌اند. جدول زیر ضوابط عددی مرحله‌ی تخریب را همراه با بند متناظر در مبحث دوازدهم و ماده‌ی متناظر در آیین‌نامه حفاظتی کارگاه‌های ساختمانی نشان می‌دهد.
| موضوع | ضابطه | بند مبحث ۱۲ | ماده آیین‌نامه حفاظتی |
|---|---|---|---|
| دیوار آزاد بدون مهار جانبی | ارتفاع بیش از ۲۲ برابر ضخامت مجاز نیست | ۱۲-۸-۳-۲ | ۲۱۵ |
| پوشاندن بازشوهای کف | تا فاصله ۳ متری از دیوار در دست تخریب | ۱۲-۸-۳-۳ | ۲۱۸ |
| الوار عرضی روی طاق ضربی | حداقل ۵ سانتی‌متر ضخامت و ۲۵ سانتی‌متر عرض | ۱۲-۸-۲-۴ | ۲۲۱ |
| سکوی داربست در تخریب دودکش و سازه مشابه | اختلاف ارتفاع ۵۰ تا ۱۵۰ سانتی‌متر پایین‌تر از نقطه بالایی | ۱۲-۸-۶-۲ | ۲۳۳ |
| اطلاع‌رسانی به ساکنان مجاور | حداقل یک هفته پیش از شروع | ۱۲-۸-۱-۲ | — |
| ترتیب تخریب | از بالاترین طبقه به پایین‌ترین طبقه | ۱۲-۸-۱-۸ | ۱۹۸ |
| تخلیه نخاله | سقوط آزاد به خارج ممنوع؛ فقط از کانال مخصوص | ۱۲-۸-۷-۱ | ۲۱۱ |
نخاله را پیش از شروع برآورد کنید، نه بعد از آن
حجم نخاله، متغیر پنهان هزینه است. برنامه‌ریزی برای جمع‌آوری، حمل و دفع مواد حاصل از تخریب و انتخاب محل مجاز انباشت، بخشی از همان برنامه‌ی الزامی پیش از شروع است. اگر حجم نخاله را از روی مساحت و ارتفاع بنا و نوع سازه پیش‌بینی نکنید، تعداد سرویس کامیون و اجاره‌ی ماشین‌آلات در میانه‌ی کار به یک عدد باز تبدیل می‌شود. برای برآورد اولیه‌ی حجم و مقدار مصالح می‌توانید از ابزارهای آنلاین متره و محاسبه مصالح آرنوکس استفاده کنید و خروجی آن را مبنای استعلام از پیمانکار حمل قرار دهید.
انباشت در معبر بدون مجوز ممنوع است. انباشتن مصالح و ضایعات در پیاده‌رو و دیگر معابر عمومی بدون کسب مجوز از مرجع صدور پروانه ممنوع است و اگر در محل، فضای کافی وجود نداشته باشد، مواد جداشده باید هر روز به مکان مجاز منتقل شود. برای دیدن اینکه این اقلام چگونه در برآورد ریالی تخریب ظاهر می‌شوند، راهنمای برآورد هزینه تخریب ساختمان جزئیات را جداگانه باز کرده است.
پرسش‌های متداول
آیا تخریب ساختمان در شب مجاز است؟ خیر. مبحث دوازدهم تخریب و برچیدن در شب را ممنوع می‌داند، مگر در موارد اضطراری که به تأیید مرجع صدور پروانه و کنترل ساختمان رسیده باشد.
قطع انشعابات را خودم می‌توانم انجام دهم؟ خیر. قطع جریان آب، برق و گاز باید پس از اخذ مجوز و با اطلاع، همکاری و نظارت سازمان‌های ذی‌ربط انجام شود و دسترسی به شیر آتش‌نشانی نیز باید محفوظ بماند.
برای گرد و غبار تخریب چه الزامی وجود دارد؟ هر دو سند بر جلوگیری از انتشار گرد و غبار با روش‌هایی مانند آب‌پاشی در فواصل زمانی مناسب تأکید دارند؛ این موضوع هم بهداشت کارگران و مجاوران و هم حفاظت محیط زیست را پوشش می‌دهد.
اگر همسایه با شروع تخریب مخالفت کند چه باید کرد؟ الزام مقررات، اطلاع‌رسانی حداقل یک هفته پیش از شروع است، نه اخذ رضایت. اما دفاع در برابر ادعای خسارت به مستندسازی وضعیت موجود برمی‌گردد؛ عکس‌برداری و صورت‌جلسه‌ی ترک‌های موجود، معمول‌ترین راه است.
جمع‌بندی اینکه مرحله‌ی تخریب، ارزان‌ترین مرحله برای درست انجام دادن و گران‌ترین مرحله برای جبران کردن است. مجوز، برنامه‌ی مکتوب، قطع اصولی انشعابات، اطلاع‌رسانی مستند و بررسی پایداری همسایه، پنج اقدامی است که اگر پیش از روز اول انجام شود، بخش عمده‌ی ریسک حقوقی و ایمنی پروژه را حذف می‌کند. اگر ترجیح می‌دهید این مراحل و مسئولیت اجرای ایمن آن را به یک تیم اجرایی بسپارید، خدمات پیمانکاری و اجرای آرنوکس این چرخه را از اخذ مجوز تا تحویل زمین آماده پوشش می‌دهد.